Für Deutsche nicht mehr attraktiv

Region – Die Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Nationalbank betrifft den Thurgau als Randregion besonders. Der Immobilienmarkt wird dadurch 2015 einerseits einen Dämpfer ertragen müssen, andererseits aber auch profitieren, sagt Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien, in seiner Immobilienmarkt-Prognose.

Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann wirft einen differenzierten Blick auf die Zukunft des Immobilienmarktes: Diese Eigentumswohnung im Rohbau hat bessere Verkaufschancen als ein Einfamilienhaus. (Bild: zvg)

Werner Fleischmanns Immobilienmarkt-Prognose für den Thurgau fällt aufgrund des Euroentscheides differenziert aus. Der Kanton am Bodensee ist aufgrund des stärkeren Frankens für Zuwanderer aus dem süddeutschen Raum auf einen Schlag weniger attraktiv: Ein Haus kostet in Euro knapp 15 Prozent mehr: «1 Million oder 850‘000 – das macht einen grossen Unterschied.» Deshalb dränge sich für Kaufinteressenten aus Deutschland eine Neuevaluation auf. «Ich stelle sowieso schon seit Monaten eine tiefere Preiselastizität fest. Zuwanderer aus Deutschland kaufen Liegenschaften preisbewusster und sind oft nicht mehr bereit, für Toplagen zu überzahlen.» Trotzdem hätten Sicherheits- und Steueraspekte immer noch hohes Gewicht.

Die Deutschen bleiben aus
Es könnte sich aber auch aus Gründen des fehlenden Angebots eine Entwicklung abzeichnen, «bei der wir hier im Thurgau hinterherhinken, nachdem wir in den letzten Jahren immer den Durchschnitt übertroffen haben.» Kreuzlingen sei dafür das beste Beispiel: «Die Preise verdoppelten sich in den letzten 20 Jahren, die Zuwanderung aus Deutschland war so hoch wie nirgendwo sonst im Kanton. Jetzt wird es aber knapp, und Wohnraum in Konstanz wird im Verhältnis plötzlich wieder billiger.» Fleischmanns Fazit: «Die hohen Zuwachsraten aus dem süddeutschen Raum sind vorbei. Es muss je nach Arbeitsplatz sogar mit Rückzügen gerechnet werden.»

Pendeln wird hinterfragt
Auf dem Immobilienmarkt im Thurgau zeichne sich aber auch aus einer anderen Perspektive eine Konsolidierung ab: Die Zuwanderung aus dem Raum Zürich werde tendenziell abnehmen. Fleischmann nennt den Grund: Die Verkehrsanbindung sei zwar enorm verbessert worden, aber mittlerweile herrsche eine chronische Überlastung auf den Strassen Richtung Zürich. Pendler begännen zu hinterfragen, ob sich der lange Arbeitsweg lohne. Er räumt jedoch ein, dass die Preise im Thurgau immer noch verlockend seien. Thurgauer Immobilienbesitzer oder solche, die es werden möchten, könnten sich über die Zinsen freuen: «Die ohnehin schon historisch tiefen Hypothekarzinsen werden aufgrund der Auflösung des Mindestkurses weiterhin langfristig auf tiefem Niveau verharren.» Langfristige Hypothekarzinsen seien nach Aufhebung des Mindestkurses zum Teil gesenkt worden. Es sei anzunehmen, dass dies die Nachfrage nach Immobilien beleben wird. Insbesondere erwartet Fleischmann eine weitere Intensivierung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die seit Jahren im Trend liegen. Es sei nicht vermessen zu sagen, dass Wohnungen angesichts der volatilen Aktienmärkte, der tiefen Spar- und Obligationenzinsen «zu einer noch attraktiveren Anlage werden. Gerade die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern dürfte deshalb nochmals zunehmen.»

Getrübte Freude
Die Freude auf dem Immobilienmarkt sei aber nicht ganz ungetrübt: «Schwieriger wird es bei den Einfamilienhäusern. Die Nachfrage wäre da, hingegen sind die Banken zunehmend zurückhaltender.» Wer die geforderten Eigenmittel nicht hat oder den kalkulatorischen Zins von fünf Prozent nicht bezahlen könne, habe «praktisch keine Chance auf eine Hypothek. Dies drückt auf die Preise. Ebenfalls wird die Vermarktungszeit zunehmen.» Fleischmann setzt ein grosses Fragezeichen hinter die verschärfte Tragbarkeitsrechnung, wenn er aus Risikosicht auch ein gewisses Verständnis dafür aufbringen kann: «Selbst die extrem tiefen Zinsen können keine Immobilienblase bewirken, die letztes Jahr so heraufbeschworen wurde. Es ist nicht absehbar, dass die Zinsen beträchtlich steigen werden. Ein Zins von drei bis maximal vier Prozent für die Tragbarkeitsrechnung wäre viel angebrachter.»

Sinkende Preise
Noch angespannter dürfte sich der Bereich mit teuren Liegenschaften entwickeln: Viele grosse Häuser an guten Lagen seien älter und hätten Erneuerungsbedarf. Käufer und Banken gewichteten diese Kosten stärker: «Wir rechnen mit klar tieferen Preisen, denn die Nachfrage wird sich wegen der rückläufigen Zuwanderung ebenfalls reduzieren.»